Узаконить самострой в легальный объект

Каждый объект капитального строительства обязательно должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Иначе он находится в статусе самострой. В этой статье поговорим о том, какие существуют способы внести свою недвижимость в реестр.

Что такое самострой?

До сих пор в России огромное количество объектов продолжают строить без проектной документации и разрешительных документов. Такие объекты называют самостроем, и многие из них не соответствуют строительными и градостроительным нормам.

Что бывает с объектами, которые признали самостроем?

Объекты, признанные самостроем могут быть подвергнуты различным санкциям со стороны государства. Органы местного самоуправления могут выдать предписание на прекращение строительства, если объект находится на стадии строительства. Если строительство уже завершено, то может быть выдано предписание на демонтаж постройки. Кроме того, на застройщика, на владельца объекта может быть наложен административный штраф.

До вступления в силу Федерального закона № 339 такие самовольные постройки почти всегда сносили без разбирательств. На сегодняшний динь ситуация иная – в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. А в ходе судебного разбирательства владелец может отстоять свою недвижимость. Поэтому в интересах собственника – как можно быстрее решить эту проблему, чтобы постройка не подпадала под определение самостроя.

Очевидно, что создание самовольной постройки – это нарушение, на которое должна следовать достаточно жесткая реакция. Такие жесткие законодательные нормы созданы не для того, чтобы вы утонуть в бюрократии, а в первую очередь для того, чтобы предотвратить угрозу жизни и здоровья людям, которые пользуются недвижимостью и не ущемлять права третьих лиц. Однако нужно принять во внимание, что жизненные ситуации бывают очень разные, когда постройки попадают в разряд самовольных. И дело здесь далеко не всегда в действиях самовольных застройщиков.

Два подхода к реализации проекта

Результат подходов – построенный объект, внесенный в ЕГРН, на который возникло право собственности.

1. Получить официальное разрешение до начала строительства, построить, ввести в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности.
2. Установить право собственности в судебном порядке, в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

Подход 1

Чтобы без проблем получить разрешение, построить и в дальнейшем зарегистрировать право собственности, нужно пройти следующий путь:

• собрать перечень исходно-разрешительной документации (ИРД);
• выполнить градостроительный анализ;
• подготовить проектную документацию;
• получить положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
• получить разрешение на строительство;
• направить извещение о начале строительных работ с необходимым пакетом документов в ГосСтройНадзор;
• получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• зарегистрировать право собственности.

В п. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрен открытый перечень случаев, когда получение разрешения не требуется.

Подход 2

Если объект построен без разрешения, его можно узаконить в судебном порядке по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства или административном порядке, через органы местного самоуправления.

Если решили пойти по пути судопроизводства, то заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или отказе.

Какие документы потребуются для суда?

• права на земельный участок;
• технический отчет-заключение об обследовании объекта;
• заключение судебной экспертизы (по требованию суда).

Органы местного самоуправления также в вправе принять решение об узаконении (пп. 3, 4 ст. 222 ГК РФ). Однако такой вариант действует не во всех регионах России.

Какую самовольную постройку можно легализовать? Если вы владеете земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве бессрочного пользования, и постройка не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья, то ее можно легализовать.

Какой самострой нельзя легализовать? Тут всё наоборот. Если постройка находится на участке, который в собственности у другого лица, и постройка создает угрозу безопасности жизни и здоровья, то легализовать ее нельзя.

Какой можно сделать вывод про самострой?

Правильнее всего не начинать возводить самострой, чтобы потом пытаться его легализовать. Лучше выполнять все действия по реализации проекта в последовательности, прописанной в законах. Таким образом можно контролировать проект с самого начала, управлять, планировать сроки и финансовые затраты. Реализуя объект согласно утвержденного проекта, вы исключаете технические ошибки, и в последствии экономите время и деньги.

Что касается узаконения через суд, то этот вариант непредсказуем, вы не можете влиять на то или иное решение, судьба объекта зависит от третьих лиц (суд, эксперты, другие люди, чьи интересы затронуты). Чтобы исключить недвижимость из перечня, подлежащего сносу, стоит обратиться за помощью к профессиональным юристам – а это немалые деньги. Каждая инстанция будет стоить дополнительных расходов. Тут невозможно спрогнозировать результат, сроки и финансовые затраты.

Эта статья в видеоформате